Proprietarul poate solicita evacuarea pentru uz personal? Este o situație neplăcută de care mulți chiriași o tem: proprietarul vă anunță că are nevoie de apartament pentru el sau pentru familia sa și vă cere să vă mutați. Dar este acest lucru legal în Austria? Și ce drepturi aveți în această situație? Pentru a oferi un răspuns clar și practic, iată ce spun mai mulți experți în domeniu.
Proprietarul poate solicita evacuarea pentru uz personal?
În principiu, da, dar doar în anumite condiții stricte. Conform Legii austriece a închirierii (Mietrechtsgesetz – MRG), proprietarul trebuie să demonstreze că are o „necesitate urgentă” pentru apartament, fie pentru el însuși, fie pentru copiii sau nepoții săi. În schimb, nu este permis ca proprietarul să revendice apartamentul pentru părinți, copii vitregi sau gineri/nore, deoarece aceștia nu se încadrează în categoriile acceptate de lege.
Citiți și ► Austria: Proprietarul poate să ceară mai mulți bani pentru chirie oricând dorește?
Ce înseamnă „necesitate urgentă”?
Pentru ca cererea de evacuare să fie acceptată, proprietarul trebuie să demonstreze că situația sa locativă actuală îi cauzează dificultăți semnificative și că recuperarea apartamentului reprezintă singura soluție realistă. Exemple de „necesitate urgentă” acceptate de instanțe includ:
► Copilul proprietarului începe studiile universitare și are nevoie de o locuință proprie.
► Proprietarul are probleme de sănătate care impun un apartament mai accesibil.
► Familia proprietarului se extinde și are nevoie de mai mult spațiu.
Totuși, fiecare caz este analizat individual, iar instanța va compara nevoia proprietarului cu posibilele dificultăți pe care le-ar avea chiriașul dacă ar fi nevoit să se mute.
Este necesar ca proprietarul să inițieze un proces în instanță?
Da. Dacă apartamentul este acoperit de Legea închirierii, proprietarul nu poate solicita evacuarea doar printr-o scrisoare sau notificare verbală. Este obligatoriu să depună o cerere la tribunalul districtual. Această cerere trebuie să fie redactată fie folosind un formular oficial al sistemului juridic austriac, fie sub forma unei scrisori întocmite de un avocat. În document trebuie specificat clar cine are nevoie de apartament și de ce motivul este considerat urgent.
Citiți și ► Cum poți rezilia un contract de închiriere în Austria
Care este perioada de preaviz?
Dacă în contractul de închiriere nu este prevăzut un alt termen, legea din Austria stabilește un preaviz minim de o lună, valabil până la sfârșitul lunii respective.În practică, preavizul poate fi de până la trei luni, conform publicației Kurier. Totodată, procesul în instanță poate prelungi considerabil această perioadă, deoarece notificarea oficială a evacuării se consideră primită doar după ce instanța a aprobat cererea. Prin urmare, în multe cazuri, mutarea efectivă are loc abia după câteva luni.
Ce poate face un chiriaș dacă primește o solicitare de evacuare?
Chiriașul are mai multe opțiuni legale. Dacă nu este de acord cu evacuarea, poate contesta decizia în termen de patru săptămâni de la primirea notificării. Printre cele mai frecvente motive de contestație se numără:
► Punerea la îndoială a „necesității urgente” invocate de proprietar.
► Dificultăți personale majore ale chiriașului, precum probleme de sănătate sau examene școlare importante.
Dacă se depune o contestație, instanța va programa o audiere preliminară. În cazul în care părțile nu ajung la un acord, procesul continuă în mod obișnuit, iar chiriașul nu este obligat să părăsească locuința până când nu există o decizie definitivă – ceea ce poate dura luni de zile sau chiar mai mult.
Proprietarul poate propune alternative pentru a facilita evacuarea?
Da. Dacă oferă două locuințe alternative echivalente (ca dimensiune, locație și chirie), proprietarul are mai multe șanse să obțină o decizie favorabilă în instanță. Totuși, potrivit experților de la Immowelt, acest scenariu este rar întâlnit, deoarece majoritatea proprietarilor nu dispun de apartamente suplimentare care să îndeplinească aceste condiții.
Ce șanse are proprietarul să câștige procesul?
Deși instanțele austriece devin din ce în ce mai deschise către cererile proprietarilor, echilibrul de interese rămâne un criteriu esențial. Dacă evacuarea ar provoca dificultăți semnificative chiriașului, instanța poate respinge cererea, chiar dacă „necesitatea urgentă” a proprietarului este demonstrată.